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 은퇴후 노후설계 '알짜 임대주택'으로
작성자 : 관리자 작성일 : 2015년03월03일(09:19:58) 조회수 : 1616
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은퇴후 노후설계 '알짜 임대주택'으로
좋은 투자여건이란, 교통여건이 기본… 역세권·주차공간 중요
이것만 꼼꼼히 살펴라, 주택 신축 중인곳·나대지 많은곳 피해야




●다가구주택 매입 전략
은행금리가 바닥을 치고 있는 가운데 부동산 투자자들의 관심은 월세 수익을 올릴 수 있는
매물로 향한다. 은퇴자들의 투자처 역시 월세 주택으로 집중된다. 1~2인 가구가 늘어나면
서 소규모 월세 형태의 주택에 대한 수요는 갈수록 커질 것으로 보인다. 그러나 부동산 시
장에는 이미 월세를 위한 소규모 주택 공급이 포화상태이며 기존 주택마저 전세보다는 월
세로 돌아서며 월세 임대가 쉽지 않은 상황이다. 이런 가운데 부동산정보업체인 부동산
114(http://www.r114.com/)에서는 임대용 다가구 주택 매입에 대한 전략을 발표해 이
를 소개하고자 한다.
▲수요와 공급 따져봐야=월세를 주로 이용하는 층으로는 직장인과 대학생, 공단직원이 손
꼽힌다. 도심에서는 업무시설 밀집지역이나 대학가 주변을, 수도권 외곽 및 지방에서는 산
업단지 인근 지역을 중심으로 접근하는 게 유리하다. 다른 성격의 두 지역이 맞닿은 곳도
임대수요가 많다.
안정적인 월세 수익을 위해서는 임차수요 뿐만 아니라 지역 내 공급 여건도 따져봐야 한
다. 단기적으로 공급이 몰리게 되면 운영 수익률이 하락할 수 있어서다. 주택 신축이 활발
한 곳이나 나대지가 많은 곳을 피할 뿐더러 추가적인 주택공급이 적은 지역을 선택해야 낭
패를 보지 않는다. 신축 주택이 들어서면 임차인 확보가 어려워지고 신축 주택에 맞춰 리모
델링을 해야 하는 부담도 커진다. 같은 시기에 대단위 원룸촌이 형성된 곳은 주택의 노후도
가 비슷하게 진행된다는 점에서 유리할 수 있다. 대학가 원룸 투자의 경우 대학 내 기숙사
신축 계획 등을 미리 살펴봐야 한다.
▲교통여건이 좋은 곳부터=부동산 투자에서 가장 기본적인 조건이 교통여건이다. 임대를
목적으로 주택을 매입할 때는 향후 시세차익 가치보다는 편리한 교통, 생활권 인접, 쾌적
함 등을 먼저 따진다. 임차인 중 상당수는 대부분 직장에 다니는 경우가 많기 때문에 기본
적으로 교통여건을 중요시한다. 따라서 가까운 거리에 지하철역이나 정류장이 있는 집이
좋다.
지역 임차수요에 따른 세입자의 성향을 파악해 주차공간의 확보 여부도 확인해야 한다. 세
입자가 주로 대학생인 대학가나 소득이 적은 지역은 상대적으로 주차장에 대한 선호도가
낮다. 그러나 경제적 소득이 높은 지역이나 원룸이 아닌 투룸, 쓰리룸 구조의 주택이라면
신혼부부나 3~4인 가족이 주 세입자가 되는 만큼 주차시설이 충분히 갖춰져 있어야 한
다.
▲이왕이면 신축 주택으로=임차 경쟁력을 고려해 노후된 다가구 주택보다는 가급적 신축
위주로 살펴보는 게 낫다. 임차인은 아무래도 새 집을 선호하기 때문에 세 놓기가 좋고 신
축 프리미엄에 따라 월세도 더 받을 수 있다. 반대로 집이 오래될수록 임대료 하락 및 공실
위험이 커진다.
신축주택의 또 다른 장점은 관리 부담이 적다는 점이다. 다가구 주택은 아파트 등 공동주택
에 비해 노후화가 빨라 지은 지 5년이 지나면 잔고장이 발생한다. 지은 지 오래된 집은 예
상치 못한 유지 보수 비용이 많이 들어갈 수 있다. 반면 신축주택은 건축업자가 일정 기간
주택하자보수에 대한 책임을 지는 경우가 많고 시설물의 교체도 비교적 적은 편이다. 아울
러 집을 매입하기 전에 건축물대장 상의 세대수와 실제 세대수가 일치하는지도 확인해야
한다. 수익률을 높이기 위해 불법적으로 세대 수를 늘리는 경우가 있어 차후 법적 문제가
발생할 수 있기 때문이다.
▲컨셉형 임대주택도 고려=월세 공급이 증가하는 상황에서 임차인들 니즈에 맞게 다양한
임대주택을 특화시킬 필요가 있다. 특정 수요층을 겨냥해 평면 설계나 인테리어를 특화하
는 것으로 일본의 경우, 셰어하우스, 캣 아파트, 도그하우스 등 여러 컨셉의 소형 주택을 공
급하고 있다.
애완동물을 키우는 세입자를 위해 옥상이나 건물 공터에 애완동물을 운동시킬 수 있는 별
도의 공간을 마련한 도그하우스(Dog House), 음대생이나 전문 음악인을 대상으로 방음시
설이나 지하에 별도의 악기 연습실을 갖춘 뮤지션 하우스(Musician House) 등이 한 예이
다.
김은진 부동산114 책임연구원은 “주택 임대를 통해 안정적이고 꾸준한 임대수익을 노리려
는 투자자들에게 최근 관심을 받는 종목은 다가구 주택”이라며 “다가구 주택은 여건에 따
라 복덩이가 될 수도, 애물단지가 될 수도 있는 만큼 입지와 배후수요 등을 잘 따져보고 임
차인의 눈높이에서 집을 골라야 한다”고 조언했다.