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 [법률/세무]임차건물이 미등기건물인 경우 주택임대차보호법 적용여부
작성자 : 관리자 작성일 : 2006년11월19일(10:01:25) 조회수 : 1198
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문) 저는 아직 등기가 되어 있지 않으나, 건축을 완공하고 가사용 승인은 받은 신축주택을 임 차하려고 합니다. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지 요? 답) 주택임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩 니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으 로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란 에 「주거용」으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실 상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다. 또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았 으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 주택임대차보호법의 적용을 받는다 할 것이므로, 무허가나 사용승인을 받지 못한 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 주택임대차보호 법의 보호를 받을 수 있을 것입니다. 미등기건물에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지에 관하여 판례를 살펴보 면, "주택임대차보호법의 목적과 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지 만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택임대차보호법 제3 조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계 하였다고 볼 수 있다."라고 하였습니다(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결). 그러나 미등기주택의 소액임차인이 그 대지의 경매절차 매각대금에 대해 우선변제권을 행 사할 수 있기 위한 요건에 관하여 판례를 보면, "주택임대차보호법 제8조에 의하여 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 주택임차인은 제1항의 규정상, 그 임차주택에 대한 경매 신청의 등기 전에 주택을 인도 받고 전입신고를 마쳐야 하는 것이며 그 요건을 갖추었을 때에만 제3항에 의하여 주택의 경락가액(대지가액을 포함)의 2분의 1 범위 안에서 최우 선변제를 받게 된다. 그리고 그 제1항의 요건이 설정된 것은 민사소송법 제608조(현행 민사집행법 제91조) 제1항이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하 게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족 없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다고 규정하고 있는 것과 관련하여 임차주택의 경매신청인이 그 부동산의 등기부 기 재를 토대로 삼아 그 주택과 대지의 부담을 알아 볼 수 있게 함으로써 매각의 가능성을 판 단하여 경매진행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 데 있다. 그런데 소유권등기가 되지 아 니한 임차주택에 있어서는 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택 의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않는 것이다. 따라서 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의해 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제 를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권등기가 거쳐져 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다. 그렇지 아니한 경우라면 근저당권자의 경매신청의 등기와 임차인의 주택인수 및 전입신고 라는 각 공시방법이 우선순위 비교의 기준으로 될 수 없어서 경매신청인은 부동산 위의 부 담의 유무나 그의 범위를 파악하기 어려울 것이기 때문이다."라고 하였습니다(대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결). 따라서 위 사안에서처럼 미등기건물을 주거용으로 임차한 경우 미등기건물의 사실상의 소 유자가 변경되어도 새로운 사실상 소유자에게 대항력을 행사하는 등의 점에서는 주택임대 차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을 것으로 보이나, 임차주택의 대지가 경매될 경우 그 대지의 매각대금에서 임차보증금의 우선변제를 받기는 어려울 것으로 보입니다. 또한, 미등기이므로 등기부등본을 열람할 수 없어 소유자 또는 사실상의 소유자가 누구인 지 알 수 없는 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거당하게 될 경우 불이 익을 당할 염려가 있고, 사용승인을 받지 못한 건물이 계속 사용승인을 받지 못하는 경우 에는 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 것이 예상되므로 임차 보증금을 쉽게 반환 받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려도 있습니다. 출처 : 대한법률구조공단